Interjúnk a 206-os, 2026/2-es lapszámunkból közöljük.
„Mindent a saját bőrünkön tanultunk meg. Sosem úgy vettünk egy házat vagy sosem úgy kezdtünk valamibe, hogy tessék, itt van a tégla, a cement, plusz egy formátumlicensz, valamint production bible, aminek még a tartalomjegyzéke is baromi érthető, és bárhol föl lehet ütni, hogy éppen mi a feladat és annak mi a megoldókulcsa. Csakis alulhasznosított, pusztuló, üresen álló ingatlanokat vettünk, alakítottunk át, mentettünk meg Budapest szívében” – mondja az Optinvest Zrt. alapító tulajdonosa, Dobos Máté Ede. Nem beszélve az interjú többi izgalmas és tanulságos részletéről.
Úgy lett jogász, mint amilyen az alul-fölül nyitott sor a pókerben: még bármi kijöhet a dologból.
„Légy jogász, még bármi lehetsz.”: ez állt 1998 júniusában a Népszabadság diplomamellékletének a címlapján. Mintha nekem írták volna a cikket.
Jónevű iroda tagja. Polgári vagy büntető ügyeket visz?
Amíg aktívan praktizáltam, csakis polgári ügyekkel foglalkoztam. De ma már nagyon kevés időm marad az egyébként nagyon is szeretett hivatásomra. Az ügyvédkedésben és az irodában is a vállalkozást láttam inkább. Teljesen másképp építettem fel az ügyvédi irodát. Alapítottam mellé egy könyvelő és egy adótanácsadó céget is. Az ügyeink gyakran ingatlanok körül forogtak, és engem már a kezdet kezdetén megigéztek ezek az ingatlanok. A múltjuk, a történetük, hiszen egy-egy per vagy ügylet során ezzel is meg kellett ismerkednem. Valahogy úgy voltam ezekkel, mint egy antikvárius: bizományba vagy a saját gyűjteménybe kerüljön-e a könyv. Iszonyúan sajnáltam, hogy én nem tudok venni és átalakítani épületeket úgy, ahogy elképzelném. Az első ingatlanberuházásoknál még én voltam a csendestárs, bekapcsolódtam az ügyfél mellé. Később meg már én voltam a drive.
Mikor igazolódott be a jóslat, hogy bármi lehet egy jogászból?
Nagyjából 10-15 éve. Eldöntöttem, hogy emelem a tétet és összerakok egy kis csapatot az ingatlanbefektetésekre és -fejlesztésekre.
Mi volt az első fecske?
Egy nagy irodaházunk, amit egy gyógyszergyártól vásároltunk. És két bankfiók Győrben és Budapesten.
Ez már egy egész fészekalja portfólió.
Inkább csak próbálkozások voltak. Az volt a közös bennük, hogy mindegyiknek volt helyrajzi száma, de alapvetően nem mondanám letisztult koncepciónak az eredeti elképzelésemhez képest, hogy mivel szeretnénk foglalkozni.
Tanulóévek?
Persze, de azért pénzt is kerestünk velük. És egyre jobban tisztult, hogy mivel akarunk foglalkozni, miben látunk fantáziát, mi az a receptúra, amiből össze lehet mixelni, hogy lehetőleg ne járjunk rosszul a végén. Mi megtartjuk az ingatlanokat. A modellünk alfája és ómegája, hogy a portfóliónk értéke egy-egy ingatlan elkészültekor növekszik, amit a bankjaink pont annyival honorálnak, hogy akkor jöhet egy következő hitelkeret-emelés, egy következő projekt, és így bővülhet az épületek száma.
Többes szám első személyt használ, de a vízió ezek szerint egyszemélyes termék volt.
Igen.
Azt mondja egy helyütt, hogy az Optinvest csapatának elképzelései vezérlik a bérlőik gondolkodását. Hogyan találják meg azokat az ügyfeleket, akik elfogadják az ízlésüket és a koncepciójukat?
Nem egy ingatlanügynökség munkatársa frocliz minket azzal, hogy nekünk általában szerencsénk volt a vásárlásokkal és a bérlőkkel. 15 éve ezt hallgatom. Ideje lenne kitalálni valami más magyarázatot, mert ennyi idő alatt bebizonyosodott, hogy a koncepciónk azért működik, mert jó a termék.
Mindig ennyire magabiztos volt?
Az üzletben? Dehogyis! Ez így nagyon tudatosan hangzik, de nem ez az igazság. Ha beülsz egy étterembe, jól akarod érezni magad, talán még éhes is vagy, de majd csak ott döntöd el, a pincér vagy a séf tanácsára, hogy mit tegyenek eléd. Hozzánk olyanok jönnek, akik többet, színesebbet, izgalmasabbat akarnak. Jellemzően a kreatív iparból érkező, a HR-re nagy hangsúlyt fektető cégek, és az egyeztetések során egy roppant izgalmas párbeszéd tud kialakulni, ahol nyilván mi vagyunk jártasabbak a designelemeket illetően, úgyhogy rá tudom beszélni őket arra az irányra, ami nekem és nekik is jó lesz.
Felkészül ezekre a tárgyalásokra vagy rögtönözni szokott?
Utána szoktam nézni az érdeklődőknek. Előfordult, hogy Párizsba is kimentem egy nagy, tőzsdén jegyzett céghez előzetes egyeztetésre. A kapcsolatfelvétel során benyögtem, hogy épp Párizsban vagyok, és ha tudnak fogadni, akkor egy kávéra szívesen átsétálnék hozzájuk. Adtak időpontot, a polgári udvariassággal összeegyeztethető ráhagyással, úgyhogy sikerült repülőjegyet foglalnom, és másnap besétáltam az irodájukba. Büszkén megmutogattak mindent, mert aki büszke arra, amit csinál, az beszédes lesz. Meséltek az épületről, a bérleti díjról, a szerződési feltételekről, úgyhogy valójában ők készítettek föl engem a budapesti tárgyalásra. Persze előfordul, hogy rögtönözni kell, de ez egy ügyvédnek nem lehet akadály.
Van-e az ilyen kézműves típusú – ez egyébként vezérigazgatójuk, Szöllősi Gergő meghatározása – ingatlanfejlesztésben felső határ, ami fölé nem célszerű menni alapterületben, költségben?
Cseppfolyós halmazállapotúak vagyunk. Beszivárgunk és kitöltjük a réseket. Ahhoz a termékcsoporthoz gravitálunk, amiben komfortosan érezzük magunkat: a 4-500 négyzetmétertől egészen a 3500-4000 négyzetméterig. Erre kiváló példa a legnagyobb futó projektünk, a 4000 négyzetméteres Révay Palota. Amúgy izgalmas lenne kipróbálni magunkat, mondjuk, a tévészékház felújításán, de anyukám szokta mindig azt mondani, hogy kisfiam, maradj józan! Értem, hogy milyen jót ettél valahol, de azért még ne nyiss éttermet!
Én ezt a figyelmeztetést apámtól kaptam meg – amikor mindenre azonnal volt valami frappáns magyarázatom –, hogy politikusnak talán ne menj!
Persze a piac korlátozó hatása a valódi ellensúlya az esztelen növekedési vágyaknak, mert ötezer négyzetméter felett a Belvárosban egy jó lokáció már inkább szálloda. Ekkora méreteknél a standardizálás a kifizetődő, ahol az egyediség nyilvánvalóan el fog inflálódni.
Beszéljünk egy kicsit a Franklin Házról. Ha másért nem, mert ez az egyetlen Optinvest-fejlesztés, ahol a Belvárosban aranyárban mért parkolókból is kínálnak kétszázat.
Sosem gondoltam volna, hogy valaha is lesz parkolóházam. A Belváros-Lipótváros belső részében van hét épületünk nagyjából egy 600 méternyi sugarú körön belül, egymástól sétatávolságra, és az épületek középpontjában áll a Franklin Ház. Lehetőség volt, amit nem haboztunk megragadni, hogy kielégítsük a tulajdonunkban és az üzemeltetésünk alatt álló épületek bérlőinek parkolási igényeit.
Már megint a szerencse…
Mi más!? De van itt még valami. Ez ugyanis egy izgalmas parkolóház! Az épületet – a nevét egyébként az egykor itt működő Franklin Nyomdáról kapta – egy cég kezdte el fejleszteni a 2000‑es évek második felében, a szomszédos Ybl-palotával együtt. A földszint plusz egy emeletes házat a reformkorban építették, később átépítették. A 2000-es évekbeli átalakítás során az épület udvar felé benyúló hátsó traktusát teljesen elbontották és egy hatalmas, talán 30 méter magas betonkorpuszt mínusz szintekkel húztak fel a helyére. Miután ezzel megvoltak, úgy döntöttek, hogy az eredeti épületre is ráhúznak még két emeletet. Az utcafrontról nem látszik ez a modern ráépítés. Megtartották az épület főszerkezetét, nemcsak a faszád maradt meg, hanem a teljes épületrész a régi téglafalakkal, terméskövekkel, mindennel, emögött pedig egy nagyon modern betonstruktúra van, ahol a parkolóház üzemel.
Az átalakítás során milyen funkciót kapott?
Irodaház volt akkor is. Hagyományos, szerintem elég unalmas irodaterek. Mindenhol gipszkarton falak, álmennyezet, álpadló, a korszak kívánalmainak amúgy tökéletesen megfelelt. Ám az épület minden jellemzője el volt takarva. Amikor megvásároltuk, úgy döntöttük, hogy kiszabadítjuk a korszakokat és minden bővítést, átépítést, anyaghasználatot láthatóvá teszünk. Lássuk, mit tud a ház!
És a parkolóház?
Új kihívásként tekintettünk rá. A Covid utáni időszakban – az irodaházzal együtt – nagyon takaréklángon üzemelt. Hogyan lehet karaktert adni egy betontömbnek? Például úgy, hogy helyet csinálunk a kortárs festészetnek. Az egyik nagy muráliát Labrosse Dániel, egy másikat pedig a szolnoki Kecső Endre alkotta meg. Üdítő a végeredmény, és akkor még decensen fogalmaztam. A hátsó kertben pedig egy szoborparkot alakítunk ki padokkal, kerttel, pihenőkkel.
Megváltozott a baráti köre az évek során?
Mármint, hogy lecseréltem-e őket ingatlanosokra és képzőművészekre? Ugyan már! Gazdagodott, mégpedig számomra nagyon kellemesen, ugyanis imádom, ha próbára teszik az intellektusomat – azaz mindenkitől tanulhatok valami újat. Most például nagyon rá vagyok kattanva Amerigo Totra. Ezt azért mondom, mert a múltkor átrendeztem a lakásom, és az egyik kortárs alkotó nagyméretű festménye átkerült egy másik falra. Lefotóztam, elküldtem neki, hogy nézze meg, mit szól hozzá. Fölhívott, és elkezdtünk beszélgetni Amerigo Tot-ról – vettem is tőle valamit, ami ki lesz állítva az egyik épületben –, és hogy fejest lehet ugrani hirtelen egy-egy ilyen beszélgetésbe, azt ennek az új hivatásnak köszönhetem, és ez nekem páratlan intellektuális öröm.
Ismét egy nagy váltás. A K6-tal egy, az eddigiektől némiképp eltérő bérlőtípust céloznak meg. Hogyan lehet összefésülni a mérték utánit a konfekcióval, hiszen a coworking-modell nem az Optinvest-prémium kategória. Ez az épület hogyan illeszthető a kézműves ingatlanfejlesztés krédóba?
2023-ban eljött az a pillanat, amikor úgy éreztem, túl sok mindent vállaltunk: vásárlások és felújítások egyszerre, be kell húzni a féket. Viszont – most már mondhatom – szerencsénkre adódott egy lehetőség, hogy a Belváros egyik legjobb helyén eladó egy épület, a K6, vagyis a Károly körút 6. Nekem kifejezetten tetszik a pengesége, egy kis szűk, vékony valami. Ma már ilyen épületre nem adnának ki engedélyt, ez egyértelmű.
És megvették.
Naná! Pazar lokáció, ideális méret, izgalmas épület, amiből lehet még izgalmasabbat csinálni. Semmi nem ugyanaz, mint eddig, minden más. Viszont nem építésiengedély-köteles, nem műemlékes, színtisztán belsőépítészet és funkció. A K6 mindennek az egyvelege, és nem a többi Optinvest-termék versenytársa. Kiegészíti azokat. Az Optinvest előszobája, ugyanis közösségi irodaház lett, amit egy partnerünkkel együtt üzemeltetünk. A játszóterünk a Kincsem, a pátriárka az Irányi Palota. A koronagyémánt meg az Almásy. A K6 azért is a portfóliónk előszobája, mert ide kimondottan olyan, a fejlődés korai szakaszában járó cégek jönnek, amelyek később, ha növekedésnek indulnak és nagyobb, egyedi irodába költöznének, első körben a mi kínálatunkat fogják áttekinteni.
Mint a csodakürt meséje. Aki meghallja a hangját, többé nem tud szabadulni tőle.
Win-win szituáció. Mindenki nyer a dolgon, és a város elhanyagolt, bűbájos, gazdag múltú épületei is megmenekülnek. Ahogy látom, ez a fajta eklektika a portfólióban nem csak nekem tetszik, a bérlőink is érdeklődéssel figyelik a munkánkat.
Hogyan terjed az Optinvest híre a piacon?
Ez egy organikus folyamat.
Ráérünk, hallgatom.
Jó, akkor mondom másképp. Egyszerűbben. Gyerekkoromban a pauszra rajzolt munkáimat kiraktam az iskolai faliújságra. Tudtam, hogy kicsit különc vagyok, a kereteket ösztönösen és folyton feszegető alak. Ügyvédnek is az voltam. Feszegettem a határaimat. Végül megkaptam ezt a játszóteret, az ingatlanfejlesztést, amiben ez a seregnyi dolog bőven elfér és ki is tud teljesedni. Itt ez a színes cég, több ingatlanunk van, több tízezer négyzetméteren dolgozunk, szép dolgokat csinálunk, akkor miért ne lehetne például a kortárs alkotóknak kiállítást szervezni az egyik épületünkben? Miért ne lehetne például egy irodabútor-beszállítónak megszervezni az irodaházak estéjét? Miért ne lehetne egy jótékonysági árverést megszervezni az ukrán menekültek javára? Tíz éve egyre-másra ismeri el a szakma díjakkal a munkánkat. A római iskolás festményeimből tavaly rendeztek egy kiállítást a Római Magyar Akadémián, a Falconieri-palotában. Ez is az Optinvest. Dobos Máté úgy tulajdonosa ennek a cégnek, mint a szervezetnek tudom is én a nyirokrendszer: egymástól nem elválasztható, a működést fenntartó alkotóelemek. És ez a sok minden úgy erősíti egymást, mint a flódnit a rétegei. Hol a tészta a vastagabb vagy a töltelékek aránya változik, de a végeredmény egyszerűen kihagyhatatlan. Annak pedig, tetszik vagy sem, híre megy.
Vizionárius és világlátott emberként, és persze ennyi iroda megvalósítása után nyilván határozott elképzelései vannak arról, milyen egy jó – mit jó, prémium iroda. Elárulja a titkot?
Egyértelműen az, ami teljesen más, mint ami otthon vár. Máskülönben minek bumliznál be a városba? Ezért a másságért mész el.
Siker, jövedelmezőség, dicsőség. Itt nincs a dolgoknak árnyoldala? Az Optinvest útja végig diadalmenet?
Mindig azt szoktam mondani, én azokat irigylem, akik engem irigyelnek, mert fogalmuk sincs, hogy egyébként mennyi vesződséggel jár ez a dolog. A megvételével, a megfinanszírozásával, a tervezésével, a bérlő megtalálásával, a kivitelezéssel, a bérlőváltással. Nem tarthatna ma itt a cég, ha nincsenek feszesebb időszakok, hiszen ilyen helyzetekben tud fejlődni az ember. A feszesebb időkben tudsz nőni, hatékonyabb és kreatívabb lenni.
Milyennek látja az elmúlt évek fényében a Belváros helyzetét?
Nagyon sok épület alakul át szállodává, motellé. Ez a belső kerületek jövője. Az irodák száma stagnál vagy csökken. Ez nekünk jó, mert nyilván egy egyre szűkülő piacon tudunk érvényesülni az épületeinkkel. A Belvárosban előbb-utóbb meg fog szűnni az átmenő forgalom.
Régiós szinten hol helyezné el Budapestet?
Építészetileg nem annyira izgalmas, mint amennyire lehetne. Pedig lehetne bátrabb, merészebb. Ehhez – elsők között – a piactorzító jogi és finanszírozási szabályozáson kellene változtatni. Mindig is előfordultak határfeszegető megoldások, ezzel nincs bajom, de ha folyton átrendezik a játékteret és mindig lesznek olyanok a partiban, akiknek a kockáján csak hatosok vannak, akkor minden marad a régiben. Ha egyenlő szabályok mentén működne a városfejlesztés, akkor nem fordulna elő, hogy az én tetőm nem illik a tetőtájba, csak a szomszédomé. Mániám, hogy egy régi épülethez úgy nyúljunk hozzá, hogy a felújításban lehetőleg jelenjen meg a kortárs gondolat és pillanat is. Ne ugyanazt építsük vissza. Miért ne lehetne egy századfordulós épületre ráépíteni egy modern tetőt vagy egy kubust? Nem értem. Bezzeg Londonban, Párizsban vagy Bécsben lehet. Látjuk, mi történik a Várban. Betonkorpusz betonkorpusz hátán. Vagy a Kossuth téri MTESZ-székház helyére felhúzott mai irodaépület, amelynek eredetije például soha nem készült el.
Tulajdonképpen itt kellett volna kezdenünk: miért Budapest? Hiszen minden adottsága meglenne hozzá, hogy bárhol a világon hasonló karriert fusson be.
A középiskola két évét a keleti parton, az Egyesült Államokban, Virginiában jártam ki. Már akkor tudtam, hogy nem szeretnék külföldön élni. Miért? Hogy ne használjak feleslegesen nagy szavakat, nevezzük egyszerűen beágyazottságnak – a nyelv, a szakmám, Magyarország miatt. Ismerem az utcákat, a házakat, a múlt és a jelen történeteiben az enyém is benne van egy kicsit. Itt tanultam meg ezt a szakmát. Hadd ne soroljam: kivitelezési költségek, jogi háttér, kerületi szabályozások… Megismerni és beágyazódni egy új szövetbe, újból kezdeni máshol már nehéz lenne. És ezzel az élvezettel, ahogy itt teszem, egy másik városban már nehéz lenne. Például Prága is egy vonzó város, ott is rengeteg olyan épület van, amihez gyönyörűség lenne hozzányúlni, hogy most ne is beszéljünk Párizsról, Londonról, de egy liverpooli kikötőrész rehabilitációjában részt venni bármilyen formában is hihetetlenül izgalmas lenne. Másrészről tisztában vagyok azzal is, hogy ott mindig idegen leszek, így sosem adna olyan felhőtlen örömet, mint az itthoni munkák. Egyébként nagyon sokat tanulok külföldön. Mindenen ott a szemem a zsanértól kezdve az üvegfalon át a homlokzatdíszítésen keresztül egy állványzat szerkezeti bravúrjáig. Színhasználat, parketta, szegőléc… bármi, rögtön lefotózom, átküldöm az építészeknek, a kivitelezőnek, és képes vagyok akár hétvégén is telefonálni, hogy mit láttam, tudunk-e mi is valami ilyesmit…
Milyen főnöknek tartja magát?
Elkötelezettnek, megszállottnak, vizionáriusnak, aki mindenhol és mindenben megbecsüli a minőséget.
Tíz-, húsz-, akár százéves időtartamra és nem eladásra tervez. Ezek az ön szavai. A százból már csak 80 van hátra, hisz nemsokára 20 éves lesz a cég. Át tudja adni valakinek a stafétabotot vagy megpróbálja végigcsinálni egyedül?
A kisfiam még túl kicsi, én meg túl fiatal vagyok ahhoz, hogy ezen gondolkozzam. Igen, eltelt 20 év, de azt hiszem, további 20 év még bőven bennem van.
Korábbi interjúnk Dobos Mátéval itt olvasható.
Ha tetszett a cikk, és szeretnél előfizetni magazinunkra, itt teheted meg.
