Az irodapiacot kategóriákra bontva találni megfelelő típust.

Nem kérdés, hogy az irodapiac átalakul majd a járványhelyet elmúltával, kérdés viszont, hogy hogyan. Az egyik gyakran felmerülő igény, hogy a kihasználatlan irodákat lakásokká alakítsák át, amivel jelentősen enyhíteni lehetne a lakhatási válságon is. A G7 portál egy szakértő segítségével megvizsgálta, mennyire reális ez az elképzelés.

A nemzetközi példák az eltérő ingatlanállomány, szabályozási és gazdasági környezet miatt nem feltétlenül relevánsak itthon, ezért maradjunk Budapestnél. Itt három nagy kategória bontakozott ki:

  • az eredetileg bérháznak tervezett, zömmel a 19-20. század fordulóján épült házak irodái
  • az ezredforduló után épült modernek
  • a 20. század végi B-kategóriás épületek.

A bérházak visszaalakítása lakásnak logikusnak tűnik, mégsem menne könnyen: a mai szabályozás szerint a lakásokhoz parkolóhelyeket kellene építeni, ami technikailag szinte lehetetlen, de biztosan aránytalanul drága lenne, ahogy a parkolóhelyek megváltása is a kerületektől. De más problémák is vannak, a régi bérházak nehezen alakíthatóak át kis- vagy közepes méretű lakásokká, továbbá a nagy belmagasság miatti egyedi épületszerkezeti megoldások emelik az átalakítás költségét, a műemléki épületeknél pedig a megfelelő hang- és hőszigetelés kialakítása sem lenne egyszerű.

Maradnak tehát az eleve irodának épült ezredforduló utáni modernek, illetve a 20. század végének B-kategóriás épületei.

A Henkel irodája, amelyet hamarosan elhegy

A legmodernebb irodák átalakítása semmilyen szempontból nem reális, ahogy a cikk írja, 

„az iroda- és lakóházak építési technológiája annyira különvált az utóbbi pár évtizedben, hogy elég nehéz a két típus között könnyen kivitelezhető átmenetet találni.”

Egy modern irodaház tartószerkezete nem lenne alkalmas lakások befogadására, mert a teherhordó falak közötti távolság általában nem megfelelő. A nagy irodaépületekben kevesebb a vizes helyiség, mint a hasonló méretű soklakásos házakban, kevés – adott esetben nincs is – nyitható ablak, ahogy erkély vagy terasz sem.

Ami megvalósítható

A fentiekkel ellentétben a harmadik nagy csoport, a B-kategóriás irodák halmazán érdemes elgondolkodni. Mivel számtalan, hozzájuk képes sokkal korszerűbb iroda van a piacon, ezek az épületek sokszor alacsony bérleti díjjal és kihasználtsággal üzemelnek, így könnyebben kivezethetőek az irodapiacról. Műszakilag is jobbak az adottságaik az átalakításhoz: „a tartószerkezeti kialakításuk kedvezőbb, a hőszigetelésük felújítását jogszabályi vagy műemléki akadályok jellemzően nem gátolják, és a helyiségek belmagassága általában normál méretű, hiszen álmennyezet és épületgépészet csak a folyosókon szokott lenni.”

Ezeknél az irodaházaknál még jellemzően van elég nyitható ablak, és parkolókat is terveztek hozzájuk. Sőt, ezek az irodaházak jobbára még nem iroda-városnegyedekbe szerveződtek, vagyis beágyazódnak a városi szövetbe, így a lakók hozzáférnek annak szolgáltatásaihoz.

Elgondolkodtató példák

Érdekes példa lehet a fenti képen látható Henkel-iroda. Ez jelenleg nem áll kihasználatlanul, ellenkezőleg: a cég minden szempontból kinőtte, ezért hamarosan egy vérbeli modern irodába, a Millennium Gardensbe költözik, ugyanakkor a mostani épület egy kis társasházakból álló, zöldövezeti jellegű környéken áll, a közvetlen közelében óvodákkal, játszótérrel, orvosi rendelővel. Némi átalakítással kiválóan funkcionáló lakóházzá lehetne alakítani, amelyhez még a parkolóhelyek is adottak.

Egy másik érdekes – igaz, amerikai – példáról is beszámoltunk a közelmúltban: az USA első vásárcsarnoka, az 1928-ban tervezett Westminster Arcade a kezdetektől fogva rosszul funkcionált piacként, volt, amikor majdnem lerombolták, aztán sokáig üresen állt, nemrég azonban egy befektető olcsó bérlakásokat alakított ki benne, és a projekt kiválóan működik, olyannyira, hogy az átalakítás után nem sokkal várólista alakult ki a lakásokra.




Ha tetszett a cikk, és szeretnél előfizetni magazinunkra, itt teheted meg.

Kapcsolódó cikkek

Aláírták a finanszírozási megállapodást a BudaPart CITY irodaházra

Aláírták a finanszírozási megállapodást a BudaPart CITY irodaházra

A beruházás újabb két bank bizalmát nyerte el.

Designos telefonfülkék az irodában

Designos telefonfülkék az irodában

Íme, egy megoldás az egy légterű irodák legnagyobb problémájára.

Megvannak Az Év Irodája verseny shortlistesei

Megvannak Az Év Irodája verseny shortlistesei

A pályázatok már jelzik az irodapiaci fordulópontot, hiszen a COVID-19 miatt megkezdődött az újratervezés, a munkaterek átalakítása.

Hirdetés